Transmettre son patrimoine immobilier peut sembler un casse-tête, sans compter la fiscalité française qui peut être écrasante voire décourageante, mais avec les bons conseils professionnels ou un accompagnement, vous pouvez optimiser la transmission tout en minimisant les coûts et les tracas. Voici comment transmettre son patrimoine immobilier.

1. Anticiper et Organiser : La Clé de la Réussite

La première règle d’or est d’anticiper. Ne laissez pas les choses au hasard et commencez à planifier tôt. En anticipant, vous pouvez profiter des avantages fiscaux et éviter les mauvaises surprises. Par exemple, chaque parent peut donner jusqu’à 100 000 € à chacun de ses enfants tous les 15 ans sans payer de droits de succession.

2. Les Donations : La Générosité Intelligente

Faire des donations de votre vivant est une excellente façon de transmettre votre patrimoine. Vous pouvez donner de l’argent, des biens meubles ou immobiliers, voire des parts sociales. Chaque type de donation a ses propres avantages fiscaux. Par exemple, les donations aux petits-enfants bénéficient d’un abattement de 31 865 € tous les 15 ans et 5 310 € aux petits enfants dans les mêmes conditions.

3. Le Démembrement de Propriété : Séparer pour Mieux Transmettre

Le démembrement de propriété est une technique courante et efficace. Il s’agit de séparer la nue-propriété de l’usufruit. Les parents peuvent ainsi conserver l’usage (l’habitation) ou les revenus d’un bien tout en transmettant progressivement la nue-propriété à leurs enfants. Au décès des parents, les enfants récupèrent la pleine propriété sans payer de droits de succession. Plus le démembrement est fait jeune moins les frais seront élevés.

4. La SCI Familiale : Une Solution Structurée

Créer une Société Civile Immobilière (SCI) familiale est une stratégie intéressante pour éviter l’indivision et faciliter la gestion du patrimoine immobilier. En tant que gérant de la SCI, vous pouvez définir les règles de gestion et transmettre progressivement les parts de la société à vos enfants, tout en profitant des abattements fiscaux.

5. L’Assurance Vie : Un Outil Puissant

L’assurance vie est un autre outil puissant pour transmettre son patrimoine notamment financier. Les versements effectués avant 70 ans bénéficient d’un abattement de 152 500 € par bénéficiaire. C’est une excellente façon de transmettre une partie de votre patrimoine en minimisant les coûts fiscaux. Après 70 ans les choses changent…

6. Exemple Pratique : Transmettre 1 Million d’Euros sans Frais

Prenons l’exemple d’un couple marié avec deux enfants. En combinant les donations manuelles, les dons exonérés et l’assurance vie, ils peuvent transmettre plus de 1 million d’euros sans payer de droits de succession. Voici comment :

• Donation manuelle : 200 000 € (100 000 € par parent)
• Dons exonérés : 127 460 € (63 730 € par parent)
• Assurance vie : 610 000 € (152 500 € par bénéficiaire)
• Total : 1 137 460 €

Un Plan Bien Ficelé

En conclusion, transmettre son patrimoine immobilier demande de la préparation et de la stratégie. En anticipant et en utilisant les différentes options disponibles, vous pouvez optimiser la transmission de votre patrimoine et réduire les coûts fiscaux. Alors, commencez à planifier dès aujourd’hui et assurez-vous que votre patrimoine est transmis selon vos souhaits.

Chez Quidinvest, nous accompagnons nos clients sur la mise en place d’un patrimoine immobilier à vocation patrimonial et destiné à être transmis que ce soit au travers du statut de loueur meublé avec le montage d’une SARL Familiale ou en investissant en Nue-propriété.

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