La défiscalisation immobilière avec la loi Malraux
La « Loi Malraux » fait référence à la loi du 4 août 1962, du nom du ministre de la Culture de l’époque, André Malraux. Cette loi avait pour objectif de promouvoir la rénovation et la préservation du patrimoine architectural français.
La Loi Malraux vise à encourager la restauration et la réhabilitation des immeubles anciens situés dans des secteurs sauvegardés, c’est-à-dire des zones présentant un intérêt historique ou architectural particulier. En échange de la réalisation de travaux de rénovation, les propriétaires peuvent bénéficier d’avantages fiscaux significatifs.
Le mécanisme de la loi permet en effet aux propriétaires d’imputer une partie des dépenses de rénovation sur leur revenu imposable, ce qui réduit leur impôt sur le revenu. Cette réduction d’impôt est calculée en fonction du montant des travaux effectués et du lieu de l’immeuble.
Il existe plusieurs conditions et critères à respecter pour pouvoir bénéficier de la Loi Malraux, et ces conditions peuvent varier en fonction des réformes législatives en cours. Les avantages fiscaux offerts par la loi peuvent être attractifs, mais les propriétaires doivent également investir des sommes importantes dans les travaux de rénovation pour pouvoir en profiter.
La loi Malraux : défiscalisation dans l’ancien
Cette loi française permet de déduire de ses impôts une partie des travaux effectués sur un bien immobilier dans un secteur sauvegardé.
Cette défiscalisation correspond à un montant pouvant aller de 22 à 30 % du montant des travaux. Les travaux doivent être effectués par un architecte des Bâtiments de France, qui vérifiera qu’ils sont bien conformes au bien et à son architecture.
La loi Malraux 2019 est une solution de défiscalisation dans l’ancien très intéressante – surtout si vous devez louer votre bien – et sans aucun plafond, contrairement à d’autres solutions. Cela permet de générer des revenus supplémentaires stables grâce aux loyers et d’améliorer encore la rentabilité de votre investissement.
Comprendre la loi Malraux
L’une des premières sources de confusion pour de nombreux futurs propriétaires réside dans la définition du terme « secteur sauvegardé ». Cette notion est fondamentale puisqu’elle détermine si votre propriété peut ou non bénéficier des avantages fiscaux liés à la défiscalisation.
Il est à noter qu’une démarche prudente consiste à envisager l’assistance d’un professionnel qualifié tel que Quidinvest pour mener à bien votre projet. Nos experts pourront en effet vous orienter judicieusement dans votre projet et travailler en vue d’optimiser au mieux votre investissement.
C’est l’État Français qui détermine les périmètres qui constituent les secteurs sauvegardés. L’objectif premier de cette démarche est d’assurer la protection de ces zones en mettant en place une réglementation spécifique qui favorise leur préservation et leur rénovation. Les secteurs sauvegardés se déclinent en plusieurs catégories, chacune ayant une incidence sur le taux de la réduction d’impôt associée à la loi Malraux (soit 22 %, soit 30 %).
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Définition des secteurs liés à la loi Malraux
Les secteurs sauvegardés sont classés en deux catégories distinctes en fonction de leur degré d’intérêt patrimonial et de leur besoin de rénovation. Ces catégories ont un impact direct sur le taux de réduction d’impôt auquel les propriétaires peuvent prétendre en vertu de la loi Malraux. Voici un aperçu des deux catégories et de leurs effets sur les taux de réduction d’impôt :
Secteurs sauvegardés à caractère historique ou architectural remarquable (30 % de réduction d’impôt)
Ces zones sont reconnues pour leur importance historique ou architecturale significative. Elles englobent souvent des quartiers anciens, des ensembles de bâtiments spécifiques ou des sites ayant une valeur patrimoniale particulière. Pour les propriétés situées dans ces secteurs sauvegardés de haute importance, la loi Malraux permet une réduction d’impôt de 30 % des dépenses de restauration et de rénovation.
Secteurs sauvegardés à caractère pittoresque (22 % de réduction d’impôt)
Cette catégorie concerne des zones présentant un intérêt patrimonial moindre que les secteurs sauvegardés à caractère historique ou architectural remarquable. Les quartiers pittoresques sont généralement moins protégés et nécessitent des efforts de conservation, mais le niveau d’importance patrimoniale peut être légèrement inférieur. Pour les propriétés situées dans ces secteurs sauvegardés à caractère pittoresque, la réduction d’impôt accordée par la loi Malraux est de 22 % des dépenses éligibles.
Les avantages de la loi Malraux
Le premier avantage d’investir dans la loi Malraux en 2019, est la possibilité de réduction d’impôt pouvant monter jusqu’à 30 % des travaux réalisés, sachant que la limite des travaux est de 400 000 euros sur 4 ans.
Cela laisse beaucoup de marge et une forte défiscalisation pour les propriétaires des biens éligibles. Compte tenu de ces sommes, la loi Malraux n’est bien évidemment pas soumise au plafond des niches fiscales, contrairement à la plupart des solutions proposées pour réduire ses impôts.
La réalisation des travaux implique naturellement une plus-value immobilière. À la fin des 9 ans de location imposés pour bénéficier des avantages fiscaux, vous pourrez revendre votre bien et toucher une plus-value immobilière importante.
À noter : vous serez imposé(e) sur cette plus-value et plus vous conservez un bien longtemps, moins vous serez imposé(e).
Autre avantage de la loi Malraux que nous avons déjà évoqué : il n’y a pas de plafond pour les loyers.
Il vous faudra vous caler sur le prix du marché si vous souhaitez trouver facilement des locataires, mais en augmentant le loyer, vous augmenterez le rendement de votre investissement locatif.
Comment bénéficier des avantages fiscaux offerts par la loi Malraux
Les critères à suivre pour bénéficier des avantages fiscaux offerts par la loi Malraux sont les suivants, et chaque point joue un rôle essentiel dans l’éligibilité et la réussite de votre projet :
1. Choix d’un bien éligible dans un secteur sauvegardé :
La première étape consiste à sélectionner un bien immobilier qui se trouve dans une zone désignée comme secteur sauvegardé par l’État. Ces zones sont reconnues pour leur valeur historique ou architecturale, et elles sont soumises à des réglementations spécifiques visant à préserver leur caractère unique.
2. Respect du plafond de dépenses de travaux :
Le montant total des travaux de rénovation que vous entreprenez ne doit pas dépasser 400 000 euros sur une période de quatre ans. Si vos dépenses excèdent ce plafond, seul le montant éligible dans la limite des 400 000 euros sera pris en compte pour le calcul de la réduction fiscale.
3. Engagement d’un architecte des Bâtiments de France :
La supervision des travaux par un architecte agréé par les Bâtiments de France est impérative. Cet architecte veillera à ce que les travaux respectent scrupuleusement l’architecture d’origine du bâtiment ainsi que les matériaux caractéristiques de la période. Cela garantit la préservation de l’aspect historique et esthétique de la propriété.
4. Location en tant que résidence principale :
Vous devez vous engager à louer le bien rénové en tant que résidence principale du locataire pour une durée minimale de 9 ans. Ce critère vise à encourager la mise en location durable des biens rénovés tout en favorisant l’habitation principale.
5. Location dans les délais requis :
Après la finalisation des travaux, vous devez mettre le bien en location comme résidence principale dans les 12 mois qui suivent la fin des travaux. Ce délai court dès la réception des travaux par les autorités compétentes.
Les conditions de la loi Malraux
Pour profiter des avantages fiscaux de la loi Malraux, il vous faudra respecter plusieurs points :
Acheter un bien éligible à la loi Malraux (dans un secteur sauvegardé).
Ne pas dépasser le plafond de 400 000 euros de travaux sur 4 ans (vous pouvez le faire, mais le surplus ne sera pas pris en compte dans le calcul de l’avantage fiscal).
Faire appel à un architecte des Bâtiments de France pour superviser les travaux. Il va s’assurer de respecter l’architecture du bâtiment, ainsi que ses matériaux.
Louer votre bien comme résidence principale pendant une durée d’au moins 9 ans.
Louer votre bien dans les 12 mois qui suivent la fin des travaux.
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